« Malgré la baisse de l’immobilier, les prévisions de rendement restent bonnes pour les SCPI »
- Audrey Marigliano, Directrice immobilier et crédit du groupe Zénith
SCI, SCPI…plusieurs « fonds d’épargne immobiliers » semblent en difficulté avec la chute du marché immobilier. Quelle est la situation globale du marché ? Où sont logés les risques principaux ?
Le marché immobilier corrige et s’adapte à son environnement (remontée des taux de crédit, contexte inflationniste…) mais tous les marchés immobiliers n’ont pas le même rythme d’adaptation : ainsi, si le marché résidentiel évolue lentement et modestement à la baisse, le marché immobilier professionnel subit quant à lui un brusque ajustement. Tous les véhicules qui permettent d’investir dans les marchés immobiliers ne sont pas constitués ni régulés de la même façon et n’ont donc pas les mêmes mécanismes de liquidité. Or à ce stade, c’est le risque d’illiquidité qui prédomine. Par conséquent tous les véhicules ne réagissent pas de la même façon à l’environnement. Ainsi, les OPCI sont en décollecte (demandes de rachat supérieures aux demandes de souscriptions) et les SC voient leur volume en baisse de 66% entre le premier semestre 2023 et le premier semestre 2022. Quant aux SCPI, même si elles connaissent également une diminution de leur collecte celle-ci est beaucoup plus modérée et intervient après une année 2022 de collecte record.
Quelles sont les perspectives de ce marché à moyen terme ?
Les experts immobiliers en charge de l’évaluation des patrimoines des SC, SCPI et OPCI ont déjà impacté une baisse selon les territoires et selon les secteurs d’activités au premier semestre 2023 et anticipent une correction qui persistera au moins jusqu’au 2ème semestre 2023 voir 1er semestre 2024. Il faudra rentrer dans le détails des portefeuilles et actifs immobiliers détenu dans chaque véhicule pour tenter de projet les impacts de cette évolution. A titre d’exemple les récentes expertises impactent une baisse de valorisation des bureaux dans Paris inférieure à 5% mais proche de 10% en grande région parisienne ou dans certains pays européen comme l’Allemagne ou les Pays-Bas. A contrario d’autres classes d’actifs continuent leur évolution à la hausse telle que la logistique (+4%).
Si l’on prend du recul, quels sont dans l’absolu les avantages des SCPI comme produit d’épargne ? En quoi peuvent-ils être intéressants pour un épargnant ?
La durée de détention moyenne des SCPI est de 17 ans soit une durée bien plus longue que celles des cycles immobiliers, elles auront donc la capacité de s’ajuster au marché lorsque celui-ci redeviendra haussier. Le principal moteur de performance des SCPI c’est la distribution pérenne de revenu et dans ce contexte les véhicules tiennent réellement leurs engagements sur la durée. Nous interrogeons actuellement toutes nos sociétés de gestion fournisseur sur la projection des rendements 2024 et constatons qu’à ce sujet la confiance peut être renouvelée. Ce moteur de performance étant notamment porté par la faculté des SCPI à répercuter l’inflation sur les loyers. La période que nous vivons est génératrice d’opportunité car certaines SCPI viennent de baisser leur prix de part et proposeront de facto l’année prochaine des rendements supérieurs à 6% pour les nouveaux porteurs de part. C’est encore plus le moment de souscrire de l’usufruit de parts de SCPI.
Le principal moteur de performance des SCPI c’est la distribution pérenne de revenu et dans ce contexte les véhicules tiennent réellement leurs engagements sur la durée.
A l’inverse, quels sont les risques des SCPI ? Quelles sont les points de vigilance à observer ?
Nous avons beaucoup d’indicateurs que nous observons en permanence sur les véhicules de notre gamme. Nos points de vigilance portent sur les grandes thématiques suivantes :
Rendement prévisionnel,
Valeur reconstitution,
Liquidité des parts / marché secondaire,
Niveau d’endettement,
Niveau exposition aux institutionnels / gros porteurs,
Politique d’investissement future
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