Selon le dernier baromètre LPI-SeLoger, les prix immobiliers dans l’ancien enregistrent une baisse de 1% sur les trois derniers mois recensés. Cette information pourrait surprendre, tant il est acquis dans l’imaginaire collectif que les prix de l’immobilier n’ont fait qu’augmenter, et progressent encore. Cette baisse est-elle durable ou conjoncturelle ?
Dans la mesure où la dernière baisse enregistrée date de septembre 2016, cette dernière n’est pas si exceptionnelle. Selon les professionnels, il s’agit même d’une baisse saisonnière, enregistrée chaque année à la même période. Néanmoins cet épisode est plus important que celui observé d’ordinaire. Il serait alimenté notamment par un recul des prix des maisons, à savoir -2,5% contre -1,2% en 2016.
Rien d’alarmant, dans la mesure où la croissance des prix reste positive sur un an. Précisons toutefois qu’il n’existe pas une homogénéité, un seul marché immobilier, et la réalité diffère fortement entre zones denses ou moins demandées. Les grandes agglomérations continuent de tirer l’inflation immobilière. Pour les grandes villes, la hausse approche les 5% sur un an, dans certaines agglomérations comme Paris +8,1% ou Bordeaux +12,4% (septembre).
Cette pression sur les prix crée des tensions, notamment à Bordeaux, où la ville a vu apparaitre une campagne sauvage de publicité visant les nouveaux arrivants souvent venus de l’Ile-de-France avec la formule « Parisien rentre chez toi ». A Bordeaux, les prix enregistrent une hausse de 44% sur dix ans, et quasiment 15% sur un an selon les dernières estimations. Dans les quartiers historiques du Centre, les prix avoisinent les 6.000 euros par m2, avec des pics à 10.000 euros contre 3.550 euros en moyenne pour la ville. Cette dynamique s’explique d’une part, par une pression démographique (population en forte croissance : +8% entre 2009 et 2014 selon l’INSEE) qui n’est pas exclusivement le fruit de l’exode de cadres parisiens. La métropole agit d’abord comme un centre économique régional et attire une population « locale » ou « voisine ». Cette dynamique est simultanément alimentée par un nombre important d’opérations réalisées par des investisseurs dont la part de marché représente 34% contre 16% dans le reste de la France.
Même si la hausse des prix dans les autres grandes villes n’est pas aussi importante qu’à Bordeaux elle semble encore être alimentée par une forte demande : selon un sondage OpinionWay pour Fortuneo Banque, parmi les habitants des dix plus grandes métropoles françaises, un Français sur quatre a l’intention d’acheter un bien immobilier dans les cinq ans. La flambée des prix n’a pas découragé ces Français qui y voient encore le moyen de se constituer un patrimoine (36%). L’appétit immobilier s’observe aussi à la lecture des rendements des placements d’épargne réglementés.
Si le désir d’accession à la propriété est toujours présent, c’est la capacité d’achat des ménages qui pourrait devenir problématique. Avec des taux de crédit moyen à 1,56%, il apparait difficile de descendre plus bas. Ces derniers devraient au mieux se stabiliser. Compte tenu des prix de l’immobilier, la compétitivité du crédit ne peut plus être l’élément permettant de stimuler le marché. Selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, sur un an (en septembre) la production de crédits immobiliers a augmenté de 15,3% et le nombre de prêts accordés de 9,1%. Ces chiffres masquent cependant un essoufflement de la demande : sur les trois derniers mois le nombre de prêts accordés diminue de 6%.
Les prix ont-ils atteint leur limite ? La solvabilisation par le biais du crédit et des aides d’une partie des acheteurs semble désormais devoir ralentir. Le niveau des prix pourrait devenir dissuasif. Il reste que l’alternative à l’accession à la propriété, par le logement locatif semble encore fragile et manque de fluidité, ce qui décourage aussi les locataires comme les bailleurs. Une période d’attentisme pourrait s’ouvrir au regard des changements de législation, sur l’ISF d’une part mais aussi dans le cadre du futur projet de loi : «Habitat, mobilité, logement».