En France, près de six ménages sur dix sont propriétaires de leur résidence principale. Pour bon nombre, elle constitue la quasi-totalité de leur patrimoine. La résidence principale représente en effet 85% de la valeur des biens immobiliers des ménages en détenant. L’immobilier est un sujet d’actualité, la baisse des taux a encouragé les projets d’acquisition de biens immobiliers. En décembre 2016, le nombre de transactions réalisées sur un an est de 848.000, il faut remonter à mai 2006 pour retrouver un volume comparable (837.000). Un phénomène qui était palpable dans notre dernière enquête annuelle1. En réponse à la baisse des taux, 18% des sondés déclaraient vouloir acheter. Le faible niveau des taux a permis notamment de resolvabiliser les primo-accédants, qui profitent de conditions de financement favorables pour réaliser leur projet immobilier. On note qu’entre 2010 et 2015, parmi les ménages les plus jeunes (moins de 30 ans), la part de primo-accédants a augmenté de 4,2 points. Dans le même temps, le marché montre des signes de tension, en particulier dans les zones denses et urbaines. C’est désormais la possible remontée des taux d’emprunt qui pousse les acquéreurs potentiels à accélérer leur décision. Ceci a pour conséquence directe de tirer les prix vers le haut. En Île-de-France par exemple, la hausse des prix est relativement importante. Au quatrième trimestre 2016, les prix des logements anciens enregistrent une hausse de +0,9 % par rapport au trimestre précédent (après +0,7 %). Sur un an, la hausse des prix est de +3,1 % par rapport au quatrième trimestre 2015, après +2,0 % et +1,5 %. C’est même +4,4% pour les seuls appartements parisiens. Derrière la question immobilière, il y a la problématique du financement, c’est-à-dire les conditions (taux) au regard du niveau de l’actif (prix), qu’il faudra surveiller dans les prochains mois. Il y a également la question de l’épargne, qui comme bien souvent joue un rôle important.
Devenir propriétaire : une aspiration largement partagée.
60% des Français non propriétaires aimeraient le devenir dans les 5 ans. Nous avons vu dans nos enquêtes1 que le projet immobilier était une des raisons de constitution d’une épargne (11% en 2017). Bien évidemment, cette motivation d’épargne est liée à l’âge, ainsi en 2017, 27% des moins de 35 ans détiennent une épargne dans l’optique de financer l’acquisition d’un bien immobilier. C’est même 31% des 35-44 ans. Selon une étude IFOP-Cafpi (2015), l’âge du ménage primo-accédant type est de 34 ans en moyenne, son apport moyen est de 40.510 euros (contre 32.736 euros en 2007). C’est l’appréciation de l’actif immobilier qui tend à empêcher ou repousser l’achat. Si bien que l’âge moyen du primo-accédant recule. Ce phénomène se retrouve dans les stratégies d’épargne. En 2016, les moins de 35 ans avaient un taux de détention de Livret A supérieur à la moyenne et aux autres tranches d’âge. Pour les 35-49 ans, il s’agissait du Plan Epargne Logement. Les assurances-vie, les compte-titres et PEA caractérisaient eux les plus de 50 ans. La résidence principale, son acquisition, la préparation et la constitution d’un apport, occupent un rôle central dans la stratégie des ménages français et de plus en plus longtemps. Lorsque le remboursement sera effectif, le patrimoine pourra alors se diversifier avec de l’épargne financière notamment. Au final, ce schéma, cette stratégie d’épargne, la constitution du patrimoine, semble plutôt se reproduire, avec un léger décalage dans le temps.
HSBC vient de présenter une étude intitulée Beyond the bricks2, « qui décrypte et compare le ressenti et les comportements des propriétaires, des locataires et des personnes qui souhaitent accéder à la propriété ». Elle y consacre un volet à la France, et plus particulièrement à la génération Y, c’est-à-dire celle née entre 1981 et 1998. On apprend que 41% des Français de la génération Y sont propriétaires de leur logement, 69% de ceux qui ne le sont pas encore espèrent le devenir dans les 5 années à venir. Ces chiffres cassent quelque peu le mythe des nouvelles générations qui n’auraient pas le désir de devenir propriétaires. Une génération que l’on présente bien souvent comme faisant un choix, un arbitrage entre location et achat, au profit de la location pour des raisons de liberté. Dans les faits, 59% des non propriétaires de la génération Y, estiment que leur salaire ne leur permet pas de réaliser leur projet immobilier. 39% déclarent ne pas avoir les moyens de s’offrir le type de bien dont ils rêvent. La raison serait donc plutôt économique. Leurs revenus ne leur permettraient pas de devenir propriétaires.
Parmi ceux qui sont décidés, ceux qui ont l’intention de devenir propriétaire, 53% n’ont pas suffisamment épargné pour constituer l’apport nécessaire à leur achat. On mesure ici l’importance de mettre en place très tôt un réflexe d’épargne, qui permettra de lisser dans le temps les efforts à accomplir pour atteindre son but. Encore faut-il connaître et identifier son budget. On apprend dans l’enquête que parmi ceux qui ont l’intention d’acheter, 18% n’ont pas de budget défini et 61% ont un budget approximatif. Ce qui complique le calcul de l’épargne à réaliser. L’exercice est délicat, les faits le prouvent puisque 41% de ceux qui ont acheté déclarent avoir dépensé plus que prévu (frais de rénovation, de notaires, etc…).
A la lecture des différentes enquêtes il n’existe pas de révolution dans le comportement des jeunes Français en comparaison avec leurs ainés. Le parcours de vie est peut-être plus long, plus étalé : les études, le premier emploi, l’acquisition de la résidence principale, le premier enfant, la retraite… Tout ceci est cohérent au regard de la hausse de l’espérance de vie que nous connaissons. Toutefois, en ce qui concerne l’immobilier, ne sous-estimons pas le poids de l’actif, en comparaison des revenus et de l’effort d’épargne. Si les récentes conditions de financement ont permis l’accès à la pierre, pour les primo-accédants de moins de 30 ans, cela se fait massivement par le crédit. On enregistre entre 2010 et 2015 une hausse du poids de l’endettement dans leur patrimoine de +9 points. Il faudra suivre également dans les prochains mois l’évolution des taux de crédit et mesurer ces effets sur la mécanique immobilière. A long terme, la question du remboursement de prêts de longue durée est à prendre en compte, dans la mesure où plus de 60% des prêts se font sur des durées de remboursement supérieures à 20 ans, et plus de 26% à des durées supérieures à 25 ans. Elle n’est pas neutre sur les capacités d’épargne ultérieures.
1 https://www.cercledesepargnants.com/sondage-2017-francais-lepargne-retraite/