Le Conseil d’analyse économique a présenté 11 propositions au gouvernement pour modérer la progression des prix de l’immobilier en France.
La forte hausse des prix constatée entre 1998 et 2007 puis entre 2009 et 2012 vient tout à la fois de facteurs communs à l’ensemble de la zone euro tel que l’assouplissement des conditions de financement à travers la baisse des taux et la prolongation des durée des prêts accordés et de facteurs spécifiquement français tels que les politiques de soutien de la demande, l’insuffisance de l’offre foncière ou encore la hausse des coûts de la construction. Par ailleurs la crise financière à conforté la pierre considérée comme une valeur refuge par les épargnants.
Évolution des prix de l’immobilier
base 100 : 2005
Le logement, premier poste de dépense des ménages en France, loin devant l’alimentation peut d’après les auteurs de l’étude constituer un facteur d’inégalité et conduire à des inefficacités économiques du fait de l’éloignement croissant entre le domicile et le travail qui peut constituer un frein à la mobilité vers les bassins d’emploi.
A travers ces 11 propositions, le CAE tente de corriger les distorsions du côté de la demande et fluidifier l’offre. Pour stimuler l’offre il préconise de revoir la fiscalité foncière en supprimant par étapes les droits de mutation à titre onéreux et de réformer la taxe foncière sur la propriété bâtie. En parallèle les auteurs milite pour la suppression de l’ensemble des aides aides à la pierre don le coût est estimé à plus de 4 milliards d’euros pour la seule année 2012 dont l’effet pervers, outre le coût, est de soutenir les prix sans pour autant atteindre l’objectif escompté en terme d’accession à la propriété.
Proposition 1
Transférer la responsabilité du PLU au niveau de l’intercommunalité, en expérimentant ce transfert dans des zones pilotes, en commençant par les zones tendues (zone A), avec extension graduelle aux autres zones.
Proposition 2
En province et dans les départements de la grande couronne de la région parisienne, confi er à la commune et à l’intercommunalité une co-responsabilité pour la délivrance des permis de construire.
Proposition 3
En petite couronne de la région parisienne, mettre en place un régime dérogatoire attribuant la compétence totale en matière d’aménagement et d’urbanisme à une entité composée de Paris et des trois départements de la petite couronne (alternativement, si Paris Métropole devenait une véritable communauté urbaine, ce pourrait être l’entité pertinente).
Proposition 4
Poursuivre la couverture du périphérique afin d’atténuer la coupure psychologique entre Paris et les communes limitrophes pour y construire espaces verts et immeubles. Augmenter la densité de construction, au moyen de différents leviers, en permettant, par exemple, la construction d’immeubles de plus grande hauteur dans les arrondissements périphériques de Paris, sans toucher aux réglementations actuelles pour les quartiers plus centraux.
Proposition 5
Décloisonner les structures d’aménagement en Île-de-France en leur donnant une compétence régionale et ouvrir à la concurrence.
Proposition 6
Créer un groupe de travail interministériel et d’experts pour comprendre la dérive des prix à la construction, repérer d’éventuels défauts de concurrence et gisements de productivité et proposer des mesures favorisant aussi bien la synchronisation entre les concepteurs et les réalisateurs des projets que l’entrée de nouveaux acteurs sur le marché de la construction (en simplifiant, au besoin, le système de normes).
Proposition 7
Programmer l’extinction des défi scalisations en faveur de la construction sur plusieurs années (pour tenir compte de la non-rétroactivité de certains dispositifs).
Proposition 8
Assurer la neutralité fi scale entre le locatif privé et l’acquisition. Cela implique l’extinction progressive des défi scalisations d’intérêts d’emprunt comme du PTZ+. À la place, explorer les solutions de location-accession pour les ménages modestes, qui évitent le risque de dépréciation du patrimoine en cas de retournement du marché immobilier local.
Proposition 9
Supprimer graduellement les droits de mutation à titre onéreux, asseoir la taxe foncière sur la valeur vénale nette des propriétés bâties et en augmenter progressivement le barème à mesure que les droits de mutations à titre onéreux diminuent. Le basculement serait étalé sur une dizaine d’années.
Proposition 10
Taxer la plus-value foncière latente lors d’un changement de plan d’urbanisme (terrain agricole devenant constructible par exemple). Affecter les recettes aux collectivités chargées de délivrer le permis de construire.
Proposition 11
Publier les décrets d’application de la loi du 28 mars 2011 s’agissant de l’obligation de publicité foncière faite aux notaires de renseigner les bases notariales. Comment modérer les prix de l’immobilier ?